dinsdag 12 juni 2012

Ziende blind in het maatschappelijk vastgoed

Een jaar geleden keek ik met mijn jongste zoon naar Inside Job. Een film over oorzaken en gevolgen van onrendabele vastgoedportefeuilles in Amerika. Zou het hier ook zo kunnen gaan was de vraag. Niet in die mate zoals in Amerika , maar niets is onmogelijk was onze conclusie.

Inmiddels heeft de financiële werkelijkheid ons in gehaald. Dalende huizenprijzen, leegstand op de kantorenmarkt, woningbouwcorporaties met ingewikkelde financieringsconstructies balancerend op het randje van de afgrond. Deze crisis laat ook het maatschappelijk vastgoed niet ongemoeid. Zo bleek recentelijk bij het debacle met Amarantis. Daarbij zal het helaas niet blijven. Zo maakte het NRC gisteren melding van problemen bij ROC Leiden. Wensdenken en wanbeleid was de kop. De werkelijkheid blijkt de fantasie echter verder te boven te gaan dan uit het artikel blijkt. Een analyse.

In het kort. ROC Leiden besluit tot nieuwbouw op twee locaties in Leiden. Altijd lastig om 20 jaar vooruit te plannen op een markt waarvan het leerlingaantal de komende jaren gemiddeld met 10% daalt. De investering kost ruim € 75 mln. Veel geld en daar moet je als maatschappelijk bestuurder zorgvuldig mee omgaan natuurlijk. Goede raad is duur en gelukkig beschikt je over financiële adviseurs zoals het bedrijf ILFA dat van de hoed en de rand weet om dit varkentje te wassen. Wat te doen?

Het nieuwe pand van ROC Leiden wordt na oplevering verkocht aan een investeerder. De Green Real Estate. Deze verhuurt het pand terug aan het ROC. De onderhoudskosten zijn voor de investeerder. Niks mis mee. Business as usual. Alleen na 20 jaar moet het ROC het pand terugkopen van de investeerder tegen een iets lagere prijs waarvoor het gekocht is. € 73 mln. Om zeker te zijn dat het ROC ook dat pand daadwerkelijk terugkoopt moet het ROC Leiden jaarlijks een bedrag storten bij de Bank Nederlandse Gemeenten. Omdat de BNG niet rechtstreeks zaken mag doen met commerciële partijen zoals Green Real Estate wordt een zogenaamd Public Private Partnershop (PPS) opgericht. Een filiaal waarlangs de betalingen kunnen worden verricht. Bv’tje klaar zaken gefikst.

De effecten van deze transitie? Green Real Estate strijkt voor een periode van 20 jaar een fantastisch rendement op dat ver boven het marktgemiddelde van 14% ligt. Over 20 jaar wordt het pand bovendien weer verkocht voor nagenoeg het bedrag van de aanschaf. Niks onrendabel vastgoed in portefeuille. De BNG weet zich verzekert van een 20 jarige financiering met een leuk rendement. Onze financiële adviseurs van ILFA hebben een mooie klus geklaard en worden daarvoor vorstelijk beloond. Zakelijk slim, maar ja het gaat wel om gemeenschapsgeld. En het ROC Leiden. Tja. Inmiddels zit de vastgoedmarkt fors tegen. Dus of het pand over 20 jaar nog dezelfde waarde heeft is maar de vraag. Bovendien krimpt de markt van leerlingen hetgeen tot minder inkomsten leidt. Maar je hebt wel een duur pand staan waar je aan vast zit. Daarnaast loopt de cashflow terug. Want in plaats van te reserveren middels afschrijvingen moet er afgelost worden aan de BNG. Met open ogen erin getuind. Ziende blind voor de gevolgen.

Wat geleerd van dit verhaal? Na deze nieuwbouw start het ROC bij het centraal station een tweede project. Zelfde condities en hoofdrolspelers. Deze laatste zijn geen onbekenden van elkaar. Green Real Estate is van Cor Zeeman, jawel die ja. In de weer met maatschappelijk vastgoed maar dan wel onder zijn zakelijke voorwaarden. Zeeman is een goede relatie van de directeur van ILFA. En de BNG dan? Nou die zitten in de Raad van Advies van ILFA. Goede raad is duur. De volgende klant wacht.

Boven draait mijn zoon Tom Waits. If there’s one thing you can say about mankind. There’s nothing kind about man. Soms lijken we meer op Amerika dan we zouden willen.

donderdag 7 juni 2012

Dringen op de arbeidsmarkt

Nog geen vier jaar geleden kwam de commissie Bakker met de voorspelling dat door vergrijzing en ontgroening vanaf 2015 er een nijpend tekort zou ontstaan op de arbeidsmarkt. De pensioen leeftijd en de participatiegraad van vrouwen en jongeren moest omhoog. Dat is gelukt. Het arbeidsaanbod groeide snel, ook toen Nederland in 2011 voor de tweede keer in korte tijd in een recessie terecht kwam. Daarmee snijdt het mes nu aan twee kanten. Groeiend arbeidsaanbod en krimpende werkgelegenheid. Het gevolg een fors stijgende werkloosheid over een langere periode. Dit blijkt uit de cijfers van het UWV over de arbeidsmarktprognose 2012- 2013

Het wordt dringen op de arbeidsmarkt. Terwijl het aantal beschikbare banen afneemt, willen meer mensen aan het werk. Ondanks de vergrijzing verdwijnt de voorspelde krapte uit zicht. De werkgelegenheid zal dit en komend jaar krimpen met 44.000 banen. Pas vanaf 2014 zal er weer wat groei te verwachten zijn in het aantal banen. Maar een volledig herstel zit er voorlopig niet in. Dat betekent dat het aantal werkzoekenden de komende vijf jaar structureel hoger zal uit¬komen dan Nederland de laatste jaren gewend was. Het aantal werkzoekenden neemt niet alleen toe doordat er minder werk beschikbaar is. Want ondanks de crisis zet de stijging van de arbeidsparticipatie de komende jaren door, is de verwachting van het UWV.De groei van het aantal nieuwkomers op de arbeidsmarkt is hoger dan de groep babyboomers die de komende jaren met pensioen gaat. Maar daar staan geen banen tegenover.

Nog dit jaar komen er vooral veel jongeren bij die tijdens de recessie in 2009 besloten langer door te studeren maar die mogelijkheid nu niet meer hebben. Naast de jongeren zullen ook structureel meer ouderen en vrouwen de ¬arbeidsmarkt betreden. Voltijds huisvrouwen stellen hun hernieuwde arbeidsdeelname niet langer uit en ouderen zijn onzekerder geworden over de hoogte van hun toekomstige pensioenuitkering. Het zal de kansen voor 55-plussers en arbeidsgehandicapten er niet groter op maken, groepen die nu al gelden als moeilijk bemiddelbaar. In de afgelopen tien jaar is het bestand werklozen langer dan 1 jaar werkloos niet meer onder de 225.000 gekomen. Sterker nog. Na elke recessie neemt het aantal langdurig werklozen en werklozen zonder startkwalificatie verder toe. De segmentatie op de arbeidsmarkt krijgt in de 21e eeuw daarmee steeds duidelijker contouren. Een segment met werkenden met een vastcontact, een categorie met flexibele contracten, een groep die wisselend werk heeft en werkloos is. Een groeiende groep die structureel uitgesloten blijft van werk en daarmee niet of nauwelijks toegang krijgt naar (formeel) werk.

De kansrijkheid op een baan verschilt natuurlijk per sector en per regio. Specifieke sectoren blijven kampen met krapte, zoals de zorg en de metaal. Bepaalde regio’s kampen juist met tekorten zoals de Achterhoek, Limburg en de kop van Noord-Holland. Maar toch. De cijfers van een groeiende groep laag opgeleiden langdurig werklozen zijn onmiskenbaar. De middelen om mensen om te scholen naar deze groeisectoren heeft het UWV echter niet meer. Het re-integratiebudget van € 58 mln. dat het UWV vorig jaar nog tot zijn beschikking had, is volledig geschrapt. De beslissing van het demissionaire kabinet-Rutte om dat budget in te trekken berust op de veronderstelling dat er de komende jaren krapte op de arbeidsmarkt zou ontstaan als gevolg van de vergrijzing. Die aanname blijkt nu onterecht. Daar waar in de vorige eeuw het arbeidsmarktbeleid kon beschikken over een scholingsinfrastructuur voor werkzoekenden. Waarmee werklozen in het (dag)ritme bleven om hun kwalificaties te verbeteren. Het zogenaamde scholen op voorraad voor betere arbeidsmarktijden. Zijn door decentralisatie van het arbeidsmarktbeleid in combinatie met de privatisering in deze eeuw de scholingsinstrumenten en middelen nagenoeg verdwenen. Met de verkorting van de WW zijn het de gemeenten die uiteindelijk de rekening (gaan) betalen. Deze zullen zich te zijner tijd wel melden in Den Haag. Zo is de cirkel van de decentralisatie van het arbeidsmarktbeleid en privatisering weer rond.