Een jaar geleden keek ik met mijn jongste zoon naar Inside Job. Een film over oorzaken en gevolgen van onrendabele vastgoedportefeuilles in Amerika. Zou het hier ook zo kunnen gaan was de vraag. Niet in die mate zoals in Amerika , maar niets is onmogelijk was onze conclusie.
Inmiddels heeft de financiële werkelijkheid ons in gehaald. Dalende huizenprijzen, leegstand op de kantorenmarkt, woningbouwcorporaties met ingewikkelde financieringsconstructies balancerend op het randje van de afgrond. Deze crisis laat ook het maatschappelijk vastgoed niet ongemoeid. Zo bleek recentelijk bij het debacle met Amarantis. Daarbij zal het helaas niet blijven. Zo maakte het NRC gisteren melding van problemen bij ROC Leiden. Wensdenken en wanbeleid was de kop. De werkelijkheid blijkt de fantasie echter verder te boven te gaan dan uit het artikel blijkt. Een analyse.
In het kort. ROC Leiden besluit tot nieuwbouw op twee locaties in Leiden. Altijd lastig om 20 jaar vooruit te plannen op een markt waarvan het leerlingaantal de komende jaren gemiddeld met 10% daalt. De investering kost ruim € 75 mln. Veel geld en daar moet je als maatschappelijk bestuurder zorgvuldig mee omgaan natuurlijk. Goede raad is duur en gelukkig beschikt je over financiële adviseurs zoals het bedrijf ILFA dat van de hoed en de rand weet om dit varkentje te wassen. Wat te doen?
Het nieuwe pand van ROC Leiden wordt na oplevering verkocht aan een investeerder. De Green Real Estate. Deze verhuurt het pand terug aan het ROC. De onderhoudskosten zijn voor de investeerder. Niks mis mee. Business as usual. Alleen na 20 jaar moet het ROC het pand terugkopen van de investeerder tegen een iets lagere prijs waarvoor het gekocht is. € 73 mln. Om zeker te zijn dat het ROC ook dat pand daadwerkelijk terugkoopt moet het ROC Leiden jaarlijks een bedrag storten bij de Bank Nederlandse Gemeenten. Omdat de BNG niet rechtstreeks zaken mag doen met commerciële partijen zoals Green Real Estate wordt een zogenaamd Public Private Partnershop (PPS) opgericht. Een filiaal waarlangs de betalingen kunnen worden verricht. Bv’tje klaar zaken gefikst.
De effecten van deze transitie? Green Real Estate strijkt voor een periode van 20 jaar een fantastisch rendement op dat ver boven het marktgemiddelde van 14% ligt. Over 20 jaar wordt het pand bovendien weer verkocht voor nagenoeg het bedrag van de aanschaf. Niks onrendabel vastgoed in portefeuille. De BNG weet zich verzekert van een 20 jarige financiering met een leuk rendement. Onze financiële adviseurs van ILFA hebben een mooie klus geklaard en worden daarvoor vorstelijk beloond. Zakelijk slim, maar ja het gaat wel om gemeenschapsgeld. En het ROC Leiden. Tja. Inmiddels zit de vastgoedmarkt fors tegen. Dus of het pand over 20 jaar nog dezelfde waarde heeft is maar de vraag. Bovendien krimpt de markt van leerlingen hetgeen tot minder inkomsten leidt. Maar je hebt wel een duur pand staan waar je aan vast zit. Daarnaast loopt de cashflow terug. Want in plaats van te reserveren middels afschrijvingen moet er afgelost worden aan de BNG. Met open ogen erin getuind. Ziende blind voor de gevolgen.
Wat geleerd van dit verhaal? Na deze nieuwbouw start het ROC bij het centraal station een tweede project. Zelfde condities en hoofdrolspelers. Deze laatste zijn geen onbekenden van elkaar. Green Real Estate is van Cor Zeeman, jawel die ja. In de weer met maatschappelijk vastgoed maar dan wel onder zijn zakelijke voorwaarden. Zeeman is een goede relatie van de directeur van ILFA. En de BNG dan? Nou die zitten in de Raad van Advies van ILFA. Goede raad is duur. De volgende klant wacht.
Boven draait mijn zoon Tom Waits. If there’s one thing you can say about mankind. There’s nothing kind about man. Soms lijken we meer op Amerika dan we zouden willen.
Geen opmerkingen:
Een reactie posten